El gobierno evalúa privatizar dos gigantes hipotecarias: ¿qué riesgos supone al comprar una casa?

Al momento de buscar un crédito hipotecario lo usual es ir a un banco o a una institución financiera. Los nombres Fannie Mae y Freddie Mac posiblemente no sean evidentes durante ese proceso. Pero estas empresas son la base que sustenta buena parte del mercado de las hipotecas en Estados Unidos.

Fannie Mae y Freddie Mac garantizan el 70% de los préstamos hipotecarios en el país. Son empresas supervisadas por el gobierno desde la crisis financiera de 2008 y, gracias a esa supervisión o garantía del gobierno, es que ha seguido fluyendo el dinero con el que se conceden las hipotecas.

En este segundo gobierno de Donald Trump comenzarían a darse cambios significativos en estas dos gigantes hipotecarias. Un plan que baraja la administración contempla una posible oferta pública de acciones de Fannie Mae y Freddie Mac en la bolsa de valores.

Potencial transacción que valoraría estas compañías en unos $500,000 millones, según reportes de medios especializados. Y que resultaría compleja por el peso que tienen en el mercado hipotecario y por la participación que el gobierno (y los contribuyentes) tienen en ambas.

Expertos advierten que cambios en la operación de Fannie Mae y Freddie Mac impactarán en los créditos para la compra de una vivienda, posiblemente elevando las ya altas tasas de interés.

Conversamos con Andy Winkler, director de proyectos de vivienda e infraestructura en el Bipartisan Policy Center, para entender cómo funcionan Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) y Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), y los riesgos de su posible privatización.

¿Qué hacen Fannie Mae y Freddie Mac? Por qué son vitales en el mercado hipotecario

Mucho. Estas empresas fueron creadas por el Congreso (Fannie Mae en 1938 y Freddie Mac en 1970) con el objetivo de dar liquidez y estabilidad al sistema financiero de la vivienda en Estados Unidos, y ayudar a que fuese asequible comprar una casa. Desde su creación funcionaron como empresas privadas que debían cumplir con las reglas del gobierno.

"Operaban como empresas normales con una misión fijada por el gobierno: comprar hipotecas que concedían los prestamistas", explicó Winkler. En medio de la crisis financiera de 2008, las dos compañías fueron 'rescatadas' con una inyección de casi $190,000 millones de dinero de los contribuyentes y puestas bajo supervisión del gobierno. Por eso se les conoce como 'empresas patrocinadas por el gobierno'.

Bajo la supervisión del gobierno su misión permaneció intacta. Fannie Mae y Freddie Mac compran las hipotecas a los prestamistas y, o se quedan con ellas o las empaquetan y venden en un mercado secundario como 'valores respaldados por esas hipotecas', explica la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA).

En la práctica, esto permite que los bancos e instituciones financieras cuenten de forma sostenida con dinero para seguir aprobando hipotecas. Los inversores confían y compran los 'valores respaldados por las hipotecas' porque saben que están garantizados por el gobierno. En otras palabras:

"Si una persona promedio va a comprar una casa, para hacerlo, va a un prestamista y obtiene una hipoteca para pagar (por esa casa). Esa hipoteca usualmente es vendida por el prestamista a alguien como Fannie Mae y Freddie Mac, que combinan las hipotecas y dan a los inversores lo que conocemos como 'valores respaldados por hipotecas'", detalló Winkler. "Así que los inversores compran estos paquetes de hipotecas y obtienen el pago principal y los intereses que se pagan (mensualmente) en una hipoteca".

"La razón de tener un sistema como este es permitir que el capital privado de los inversores fluya al mercado y sea más fácil obtener una hipoteca. Hace que haya más disponibles y ayuda a bajar sus costos", agregó.

¿Por qué el gobierno las supervisa?

En el tiempo previo a la crisis financiera de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac compraron hipotecas que los bancos habían dado a personas con mayor riesgo crediticio. Es lo que se conoce como el segmento 'subprime'. Habían vendido parte de esas hipotecas riesgosas a los inversores y tenían otra parte todavía en sus portafolios.

Cuando la burbuja inmobiliaria estalló se produjo una cascada que hundió los precios de las viviendas y generó pérdidas muy fuertes. Fannie Mae y Freddie Mac "estaban en riesgo de una bancarrota, así que el gobierno federal intervino y las puso bajo su supervisión", dijo Winkler.

Esto "para garantizar que continuaran operando dada su función importante en el mercado de la vivienda", añadió.

¿Cuál es el plan de Trump para las hipotecarias?

Medios especializados han reportado que el gobierno evalúa realizar tan pronto como este año una primera oferta pública de acciones de Fannie Mae y Freddie Mac. Sería un paso significativo en los 17 años que estas empresas llevan bajo tutela del gobierno, algo que Trump pensó pero no avanzó en su primer gobierno.

Según los reportes, Trump ha conversado con los jefes de bancos grandes como Bank of America y Goldman Sachs, aunque sin decidir todavía cuál podría encargarse de esa oferta pública inicial de acciones de Fannie Mae y Freddie Mac.

Expertos como Winkler advierten que sería un proceso complejo para el cual el gobierno tendrá que dar antes pasos importantes. Esto porque el gobierno tiene acciones en esas empresas y porque el Congreso tendría que involucrarse para decidir qué se hará con el dinero que se recaude de cualquier emisión de acciones.

Además, aunque las dos compañías han tenido un buen desempeño, la propia FHFA que las vigila precisó en su informe anual de 2024 que siguen sin contar con "el capital suficiente para respaldar los riesgos asociados a su modelo de negocio".

Dos potenciales riesgos

El potencial plan trae varios riesgos, sobre todo si Fannie Mae y Freddie Mac salen de la supervisión del gobierno, explicó Winkler.

Tras la debacle que hubo cuando muchos dejaron de pagar sus hipotecas en medio de la crisis financiera de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac endurecieron sus prácticas bajo la supervisión de la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Desde entonces compran a los prestamistas hipotecas dadas a personas con un perfil crediticio poco riesgoso y que cumplan con ciertos requisitos.

Como los prestamistas quieren que Fannie Mae y Freddie Mac le compren sus préstamos, entonces ellos a su vez son más rigurosos con quienes buscan conseguir un crédito hipotecario.

Este año, por ejemplo, el límite que prestan para la compra de una casa ronda los $800,000, dan las hipotecas si la persona tiene un puntaje crediticio de al menos 620 y si cuenta con al menos el 3% del precio de la vivienda para poner como pago inicial.

El riesgo, de acuerdo con Winkler, es que esas reglas más estrictas se relajen si las empresas salen de la supervisión de la FHFA.

Actualmente "tienen una supervisión intensa del gobierno. Y la FHFA puso en pie muchas reformas mientras han estado bajo su supervisión para que sean compañías más seguras y rentables", detalló. "Así que, si salen de esa supervisión, habrá que darle pensamiento a cómo se mantendrán algunas de esas reformas y regulaciones porque no habrá una autoridad legal una vez salen de la tutela (...) Habrá que desarrollar un nuevo sistema para regularlas".

Otro riesgo es la incertidumbre que habría sobre cuán comprometido estaría el gobierno si surge una nueva crisis y las empresas ya no están bajo su supervisión.

"Antes de la crisis financiera, Fannie Mae y Freddie Mac operaban bajo lo que llamábamos una garantía implícita (del gobierno). Los inversores y el mercado entendían que el gobierno federal respaldaba a Fannie y Freddie. Era una regla no escrita, una expectativa del mercado. Cuando las colocaron bajo supervisión, esa garantía implícita se convirtió en una explícita. Se entendió que el supervisor, el gobierno federal, apoya a Fannie y Freddie, que ambos entraron en un contrato", dijo Winkler.

"Si las remueven de esa supervisión se genera entonces incertidumbre sobre cuál será el compromiso del gobierno con ellas si se da una nueva crisis".

En lo poco que ha dicho Trump sobre su posible plan para estas hipotecarias, sí dijo que quiere mantener esa "garantía implícita" de la que habló Winkler. "Quiero ser claro, el gobierno de Estados Unidos mantendrá sus GARANTÍAS y permaneceré firme en mi posición de supervisarlas como presidente", escribió Trump a fines de mayo en la red Truth Social.

Las tasas de interés podrían subir más

El respaldo del gobierno es clave para el posible comportamiento del mercado hipotecario. Expertos han dicho que remover ese apoyo haría que el mercado hipotecario sea considerado más riesgoso. Un riesgo más elevado causaría que los prestamistas suban las tasas de interés de sus hipotecas y endurezcan los requisitos para concederlas.

"Si (Fannie Mae y Freddie Mac) no siguen siendo respaldadas por el gobierno puede que compren menos hipotecas o que no cuenten con los mismos recursos", agregó Winkler. Pero "no sabemos cómo los inversores percibirán a Fannie Mae y Freddie Mac después de una oferta pública de acciones o de que salgan de la supervisión gubernamental".

Si llegaran a ser vistas como más riesgosas y subieran las tasas de interés como consecuencia "eso dificultará que las personas de ingresos más bajos o que quienes no tengan muchos ahorros obtengan una hipoteca, porque usualmente ya pagan tasas de interés más altas y no les sería posible tomar una todavía más elevada", explicó Winkler.

El experto dijo que posiblemente haya personas que opten entonces por un préstamo respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que provee seguros hipotecarios. "Es una opción bastante común para los que compran su primera casa o personas que tienen menos ahorros y pueden dar un pago inicial más bajo".

"Es más costoso que obtener una hipoteca respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac, porque tienes que pagar el seguro hipotecario y porque la FHA habitualmente es más costosa que un seguro hipotecario privado", acotó.

"Esa podría ser otra consecuencia, que las personas no puedan obtener un préstamo o que sea demasiado costoso a través de una hipoteca respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac y vayan a la FHA o que más personas opten por otros programas respaldados por el gobierno. Pero con esa demanda adicional vienen riesgos adicionales", advirtió.

Además, si más personas giran a esas otras hipotecas, el gobierno seguirá teniendo entonces bastante exposición al mercado hipotecario. "Simplemente estás moviendo el riesgo a otro lugar y a otro tipo de productos".

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