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Vivienda asequible

¿Eres trabajador agrícola y buscas vivienda asequible? Es posible tenerla en California

La propuesta de ley AB 1654 ordena el primer estudio estatal sobre las condiciones, necesidades y soluciones de vivienda de los trabajadores agrícolas en California.
Publicado 2 Mar 2023 – 06:10 PM EST | Actualizado 2 Mar 2023 – 06:10 PM EST
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SACRAMENTO, California. - Cuando Tonia Ochoa, trabajadora agrícola de Woodland, llegó a Estados Unidos procedente de Colima (México) con sus dos hijos, cogió el primer apartamento que encontró.

El edificio era viejo, las condiciones de vida deficientes y el gas, el agua y la electricidad a menudo no funcionaban correctamente. Su casa era una fuente constante de estrés.

El alquiler se comía la mitad de sus $1,800 de ingresos mensuales y la gente merodeaba a todas horas por su barrio, haciéndola sentir insegura cuando tenía que salir a trabajar de madrugada.

Soportó el estrés de sus condiciones de vida durante tres años.

Entonces, en 2019, vio en su lavandería local un anuncio de Mutual Housing at Spring Lake, un nuevo y colorido complejo de apartamentos permanentes, exclusivamente para trabajadores agrícolas.

Un desarrollo perfectamente integrado en el Plan Específico de Spring Lake de la ciudad de Woodland, el complejo residencial de más de 4.000 viviendas con parques, escuelas, empresas, servicios comunitarios y acceso al transporte público y los servicios municipales, muchos a poca distancia.

"Como otras personas, pensé que iba a ser muy difícil venir y solicitarlo, y que se iba a retrasar mucho, que iba a llevar mucho tiempo y que quizá no me aceptarían porque trabajaba poco tiempo en la granja", dijo Ochoa a través de un traductor.

Pero conocía a alguien que vivía en el complejo que le dijo que el proceso de solicitud no era difícil, que cumplía los requisitos y que debía solicitarlo. Le aseguró que sería aceptada. Y en mayo de 2019, lo fue.

La necesidad de construir más viviendas como Mutual Housing at Spring Lake está entrando en la respuesta de California a su crisis de vivienda.

En septiembre de 2022, el gobernador Gavin Newsom firmó un paquete de vivienda, incluido el proyecto de ley 1654 de la Asamblea, para ayudar a abordar la escasez.

La legislación marca un paso histórico hacia una vivienda equitativa para los trabajadores agrícolas al ordenar al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, por sus siglas en inglés) que realice el primer estudio estatal "sobre las condiciones, necesidades y soluciones de vivienda de los trabajadores agrícolas."

Integrarse en el barrio

En la actualidad, el antiguo edificio de apartamentos de Ochoa está vacío y su demolición está prevista.

Ella y sus hijos adolescentes ocupan uno de los 100 hogares de trabajadores agrícolas (en activo y jubilados) que viven en Mutual Housing at Spring Lake y que ganan hasta el 60% de los ingresos medios anuales de la región, unos $78.386.

Los residentes sólo pagan el 30% de sus ingresos en concepto de alquiler, independientemente del flujo y reflujo de ingresos que sigue a las temporadas agrícolas.

El Programa de Ayuda al Alquiler para el Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura subvenciona el alquiler de cada unidad durante los próximos 55 años. Pero la urbanización, económicamente integradora, es algo más que un techo bajo el que cobijarse.

El complejo cuenta con jardines, parque infantil, huertos comunitarios, obras de arte de artistas locales, centro comunitario, laboratorio informático, despensa de alimentos y lavandería. El personal del centro coordina actividades y eventos comunitarios que fomentan la salud, la educación financiera y académica, el liderazgo y el compromiso comunitario.

La visión es permitir a los residentes ser autosuficientes e independientes, formar parte de un vecindario más amplio y tener la confianza para ser líderes de cambios positivos en su comunidad para ellos mismos y para las generaciones futuras, dijo Vanessa Guerra, directora de desarrollo de viviendas de Mutual Housing California, que de niña trabajó en los campos agrícolas del condado de Yolo.

En consonancia con el Plan General de la ciudad de Woodland para diseñar viviendas y subdivisiones energéticamente eficientes, Mutual Housing at Spring Lake es el primer complejo de alquiler del país con certificación energética neta cero por el Departamento de Energía, a través del programa Zero Energy Ready Homes, lo que significa que está diseñado para producir el equivalente de la energía utilizada.

El complejo también ganó el Premio a la Innovación en Vivienda del DOE en 2015 y 2020 por la primera y segunda fases de desarrollo, respectivamente.

Guerra dice que el catalizador para el desarrollo de la propiedad neta cero vino directamente de los esfuerzos de divulgación para incluir a los trabajadores agrícolas en el diseño de viviendas que satisfagan sus necesidades. La reducción de las tarifas de los servicios públicos era una prioridad, junto con la reducción de los alquileres.

Junto con medidas de eficiencia energética en las viviendas y formación para los residentes sobre cómo maximizar la eficiencia energética, los paneles solares repartidos por todo el complejo pueden eliminar o reducir significativamente las facturas de servicios públicos de los residentes a tan sólo 10 dólares al mes.

Para Ochoa, el ahorro acumulado le permite a ella y a sus hijos viajar a México para las tan esperadas visitas familiares.

Los partidarios de este complejo de viviendas afirman que es un modelo de lo que puede lograrse cuando las administraciones locales y las organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas al desarrollo de viviendas asequibles y sostenibles trabajan juntas.

Sirve como ejemplo de éxito para otras jurisdicciones que no han integrado en sus comunidades viviendas asequibles para los trabajadores agrícolas o que se resisten a hacerlo.

Poco se sabe sobre la demografía de los trabajadores agrícolas y el número de los que residen en California sigue siendo una cifra aproximada.

El Center for Farmworker Families calcula que en el estado viven entre 500.000 y 800.000, lo que representa entre un tercio y la mitad de todos los trabajadores agrícolas estadounidenses. Se calcula que otros 400.000 niños trabajan en campos agrícolas de todo el país.

"No sabemos cuántas unidades asequibles necesita la población. Tampoco conocemos las preferencias de los trabajadores agrícolas... qué tipo de vivienda les gustaría tener. ¿Quieren vivir cerca de la granja? ¿Quieren vivir en zonas urbanas? ¿Cuántos viven hacinados? ¿Cuántos viven en infraviviendas?", afirma Rob Wiener, director ejecutivo de la Coalición de California para la Vivienda Rural.

"La sensación es que hemos avanzado mucho, pero aún hay muchos trabajadores agrícolas que viven en condiciones miserables y la necesidad es mucho mayor que la oferta", abundó.

Tras el estudio, el proyecto de ley pide que se elabore una estrategia integral para satisfacer las necesidades de vivienda de los trabajadores agrícolas de California.

Y también le asigna recursos de hasta $25 millones en créditos fiscales de vivienda de bajos ingresos al año entre 2024 y 2034 para desarrollar viviendas para trabajadores agrícolas.

Pero la financiación depende de la Ley de Presupuesto que determina si la asignación anual de hasta $500 millones en créditos fiscales de vivienda de bajos ingresos - la fuente de los $25 millones en créditos fiscales - está disponible en primer lugar.

Cuando lo esté, Wiener dijo que se destinará al Programa de Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos, al que asigna fondos el Comité de Asignación de Créditos Fiscales de California.

Todos los promotores -con o sin ánimo de lucro- pueden competir por los créditos fiscales a través de un proceso de propuestas y luego vender los créditos a los inversores para asegurar la financiación.

Pero no todos los municipios y condados quieren que la vivienda asequible se integre en sus comunidades, a pesar de que satisface las necesidades de muchas poblaciones más allá de los trabajadores agrícolas, incluidos los ancianos, los compradores de primera vivienda y los trabajadores esenciales, dijo Wiener.

Todavía existen estigmas asociados a la vivienda asequible, añadió, como la congestión del tráfico, el impacto en las escuelas, el aumento de la delincuencia y la disminución del valor de las propiedades.

Pero la ciudad de Woodland piensa de otra manera y su Ordenanza de Vivienda Asequible exige que entre el 5% y el 10% de todas las nuevas unidades construidas estén disponibles para todas las poblaciones de inquilinos y compradores con bajos ingresos, dijo Erika Bumgardner, enlace de desarrollo empresarial de la ciudad de Woodland.

De hecho, Housing Element promueve la vivienda de ciclo vital, que funciona sobre la premisa de que "la diversidad en el parque de viviendas y la asequibilidad da cabida a las diversas necesidades de la población" y "crea su propia demanda a medida que las familias ascienden en el mercado".

Así es como Housing Element de la ciudad define el diseño de la urbanización de Spring Lake, con "una amplia gama de tipos de vivienda, densidades, tamaños y asequibilidad, incluidas viviendas de estilo residencial de muy alto nivel y también viviendas para familias con ingresos muy bajos".

Unos 6,000 residentes del condado de Yolo son trabajadores agrícolas, como Ochoa, que planta chiles, tomates, berenjenas, coles y uvas; cosecha tomates y chiles; y maneja maquinaria para producir almendras, nueces y pistachos.

En verano, trabaja de 12 a 14 horas diarias, siete días a la semana. Al final de un agotador día de trabajo, dice que le reconforta saber que cuando vuelva a casa, a su apartamento de la Mutual Housing at Spring Lake, todo irá bien.

Woodland es una de las 239 jurisdicciones de California entre los 482 municipios que tienen algún tipo de programa de vivienda de inclusión. "Spring Lake es un buen ejemplo de asociación de la ciudad con los defensores locales y los promotores de viviendas para apoyar la vivienda de los trabajadores agrícolas en la comunidad", dijo Bumgardner.

Guerra se hace eco de ello. "Uno de los mayores retos a los que se enfrentan nuestras propiedades o nuestras comunidades cuando estamos en la fase de desarrollo es a veces la falta de apoyo local. Por suerte, aquí tuvimos mucho apoyo local".

La ciudad invirtió $2.4 millones para desarrollar la propiedad, una de las 10 fuentes de financiación diferentes necesarias para completar el proyecto de dos fases y $36.2 millones.

Para conseguir el apoyo local, Mutual Housing California acogió e involucró a la comunidad en general.

Los recursos de Mutual Housing at Spring Lake están diseñados para beneficiar a todos los que viven en Woodland, no sólo a los residentes trabajadores agrícolas que viven en el complejo. Por ejemplo, el centro comunitario está disponible como punto de encuentro para reuniones de toda la ciudad, como un programa de vigilancia vecinal. Y la despensa de alimentos está a disposición de cualquiera que viva en la ciudad de Woodland.

"Formamos parte de toda la comunidad", afirma Guerra. Cuando eres capaz de demostrar modelos como estos, que se trata de una comunidad bien recibida, muestras a la gente que no es esta cosa grande y aterradora que todo el mundo piensa que es, dijo.

Mutual Housing of California está trabajando activamente para construir 1,000 unidades más de viviendas seguras y asequibles -incluyendo viviendas para trabajadores agrícolas- en el condado de Yolo para 2026.

"Hemos estado en conversaciones con otras jurisdicciones dentro del condado que están interesadas en replicar este modelo y proporcionar más viviendas para los trabajadores agrícolas aquí en esta área", dijo Guerra, quien añadió que la financiación adicional de AB 1654 servirá como otra fuente de capital para aprovechar.

Pero descifrar el código de financiación es una espina perenne en el desarrollo de viviendas seguras y asequibles para los trabajadores agrícolas. Y aunque los fondos de la AB 1654 son un importante paso adelante para reunir el mosaico de financiación necesario, $25 millones ni siquiera cubren el coste de una sola promoción de viviendas como Spring Lake.

Sólo en Woodland, la ciudad identificó 265 unidades que carecen de cocinas completas y 90 unidades que carecen de instalaciones de fontanería, con un estimado de 1,537 unidades que pueden ser ruinosas que fueron construidas antes de 1939.

También se encontró que el 7.2% del total de sus unidades de vivienda están superpobladas y aproximadamente el 2% están gravemente superpobladas, de acuerdo con su 6º Ciclo de Elemento de Vivienda.

Pero según la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda, el Estado designa un número de viviendas para personas con ingresos bajos y muy bajos que deben construirse en un periodo de ocho años, y que luego se reparten entre las jurisdicciones locales de una región. Pero el número de unidades requeridas es bajo.

Por ejemplo, la ciudad de Woodland debe proporcionar un inventario de terrenos y un entorno normativo para construir 1,062 de estas unidades entre 2021 y 2029, según lo asignado por el Consejo de Gobiernos del Área de Sacramento.

Con 189 unidades actualmente en proyecto y su enfoque a favor de la vivienda asequible con medidas como el aumento de la densidad de viviendas y la agilización de los procesos de concesión de permisos, la ciudad proyecta una capacidad de 1,087 unidades para 2029.

El Plan Específico del Parque Tecnológico y de Investigación de Woodland, cuya aprobación está prevista para finales de este año, permitiría construir 279 viviendas más. Aunque la ciudad supera su obligación en virtud de la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda, la cifra asignada hasta 2029 sigue siendo inferior a la estimación de unidades en ruinas existentes en la actualidad.

Más lugares como éste

Con cientos de miles de trabajadores agrícolas viviendo en California y muchos de ellos necesitados de una vivienda segura y asequible, ¿cómo conciliamos la oferta y la demanda?

En 2018, la Coalición de Vivienda Rural de California y el Instituto de Estudios Rurales de California llevaron a cabo el Estudio de Vivienda para Trabajadores Agrícolas y Plan de Acción para los Valles de Salinas y Pájaro, que encontró que se necesitaban más de 45,500 unidades de vivienda adicionales para abordar el hacinamiento extremo y las condiciones de vida deficientes para los más de 90,000 trabajadores agrícolas de esa región.

El estudio propone 57 soluciones entre tipos de vivienda, emplazamientos adecuados, soluciones de financiación y reformas normativas, ofreciendo en teoría innumerables combinaciones de soluciones para alojar a las personas que producen los alimentos de Estados Unidos.

Wiener reconoce que algunas de las recomendaciones son transformadoras y requerirían mucha voluntad política. "Si tienes a la gente que de alguna manera lo apoya -los electores locales- entonces esto es esencialmente lo que necesitas para la voluntad política", dijo. "En mi opinión, también hacen falta sanciones. Se necesitan zanahorias y palos".

Por ejemplo, dijo sobre la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda: "No hay suficientes dientes en la ley. Así que si no la cumples, a menos que te demande un grupo de servicios jurídicos, las sanciones son muy blandas".

Una solución que Wiener está tratando de impulsar legislativamente es la recuperación del valor del suelo.

Cuando los terrenos agrícolas en barbecho, debido a su productividad marginal, se recalifican para uso residencial, cosechan algunos de los valores del suelo más altos.

Wiener quiere que parte de ese valor se comparta con el sector público. A cambio de beneficiarse de la reconversión de los terrenos y de las consiguientes viviendas a precio de mercado, Wiener propone que se exija a los propietarios que dediquen una parte de los terrenos contiguos a barrios ya existentes con servicios comerciales e infraestructuras a viviendas para trabajadores agrícolas. Es una solución de sentido común, dijo.

Y una que podría servir para varios modelos de vivienda para trabajadores agrícolas considerados mejores prácticas por la Coalición de California para la Vivienda Rural.

Por ejemplo, viviendas integradas en barrios establecidos, viviendas de generación mixta que c ubran las necesidades de la comunidad, desde el cuidado de niños hasta el de ancianos, y urbanizaciones modulares para acelerar la construcción y reducir costes.

Otras incluyen viviendas asequibles a través de fideicomisos de tierras comunitarias y viviendas de autoayuda mutua en las que las familias que trabajan en el campo construyen las casas de los demás, invirtiendo capital de sudor como pago inicial.

Y está el modelo Mutual Housing at Spring Lake, que no solo es asequible, sino que está integrado en la comunidad, es eficiente desde el punto de vista energético y está diseñado para mejorar el bienestar general de las personas.

"Creo que debería haber más lugares como este para la gente que lo necesita", afirma Ochoa.

"Hay personas que viven dos o tres familias juntas en un apartamento o viven en apartamentos muy viejos que tienen los techos agrietados y se mojan cuando llueve. (Tienen) muchas situaciones difíciles y más cuando tienen niños. Me hace sentir muy incómoda".

Pero en Spring Lake, dice, "se respira un ambiente agradable, la gente es amable y se vive bien. Estamos bastante cómodos, para ser sincera".

Este reportaje forma parte de la colaboración periodística Solving Sacramento. En 2023, nos centramos en encontrar soluciones a la falta de viviendas asequibles en la región de Sacramento. Solving Sacramento es un proyecto de la Local Media Foundation con el apoyo de la Solutions Journalism Network. Entre nuestros socios se encuentran California Groundbreakers, Capital Public Radio, Outword, Russian America Media, Sacramento Business Journal, Sacramento News & Review, Sacramento Observer y Univision 19.

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